財(cái)聯(lián)社12月19日（編輯 楊斌）REITs的打新熱潮逐漸退卻，今日出現(xiàn)了2025年首單上市即破發(fā)的REITs項(xiàng)目。業(yè)內(nèi)分析指出，打新收益下降一方面是受到了下半年二級(jí)市場(chǎng)整體偏弱的影響，另一方面，REITs一級(jí)市場(chǎng)詢價(jià)上下限今年逐漸放寬，使得定價(jià)變得充分，一二級(jí)市場(chǎng)價(jià)差收窄。

華夏安博倉(cāng)儲(chǔ)REIT由國(guó)際物流巨頭Prologis, L.P.（中文名稱“安博公司”）發(fā)行，是今年第二單在中國(guó)上市的外資知名REITs項(xiàng)目。在網(wǎng)下詢價(jià)階段，華夏安博倉(cāng)儲(chǔ)REIT的網(wǎng)下投資者擬認(rèn)購(gòu)數(shù)量總和為198.1億份，為初始網(wǎng)下發(fā)售份額（0.84億份）的235.8倍。公眾發(fā)行階段則是一日售罄，公眾認(rèn)購(gòu)倍數(shù)為17.1倍。

今日，華夏安博倉(cāng)儲(chǔ)REIT正式上市。不過(guò)，開盤時(shí)分華夏安博倉(cāng)儲(chǔ)REIT即罕見地跌破了發(fā)行價(jià)，此后震蕩下跌。最終，華夏安博倉(cāng)儲(chǔ)REIT上市首日收于5.499元，較發(fā)行價(jià)6.121元下跌了10.16%。

第三方評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)YY評(píng)級(jí)指出，網(wǎng)下投資者認(rèn)購(gòu)熱情不減，但公眾投資者認(rèn)購(gòu)熱度已有下滑。事實(shí)上，受二級(jí)市場(chǎng)持續(xù)走弱影響，上月中信建投沈陽(yáng)國(guó)際軟件園REIT上市首日險(xiǎn)破發(fā)。

從今年REITs上市后的表現(xiàn)來(lái)看，數(shù)據(jù)中心等多個(gè)熱門項(xiàng)目上市首日均錄得30%的漲停。但從9月份起，REITs打新收益便明顯下降，其中不乏消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施等熱門項(xiàng)目。今年首單外資項(xiàng)目華夏凱德商業(yè)REIT上市首日上漲了12.63%，此后華夏中海商業(yè)REIT上市首日的漲幅僅有3.29%。

圖：今年REITs新項(xiàng)目上市后的表現(xiàn)

（資料來(lái)源：Choice數(shù)據(jù)，財(cái)聯(lián)社整理）

對(duì)于今年大多數(shù)時(shí)間的REITs打新熱潮，REITs業(yè)內(nèi)人士表示，上半年隨著公募REITs市場(chǎng)二級(jí)市場(chǎng)估值逐步攀升，一二級(jí)估值價(jià)差帶來(lái)套利交易機(jī)會(huì)，使得REITs新項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)熱情持續(xù)高漲，而新項(xiàng)目上市又顯示出較好的賺錢的效應(yīng)，吸引更多資金涌向REITs新券。

今年REITs二級(jí)市場(chǎng)整體呈現(xiàn)“先漲后跌”，中證REITs全收益指數(shù)上半年上漲了14.21%，下半年調(diào)整至今，月線已六連陰。此外，REITs詢價(jià)區(qū)間打開也是一級(jí)打新收益變少的原因。

上述業(yè)內(nèi)人士指出，6月起REITs一級(jí)詢價(jià)指導(dǎo)放開，詢價(jià)區(qū)間可打開至擬發(fā)行價(jià)格的±25%。部分產(chǎn)品高溢價(jià)發(fā)行疊加市場(chǎng)估值調(diào)整使打新收益大幅縮水，未來(lái)不排除REITs上市破發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。預(yù)計(jì)后續(xù)一級(jí)市場(chǎng)打新或趨于理性，一二級(jí)市場(chǎng)價(jià)差仍存在但明顯收窄，對(duì)于打新的收益判斷需要結(jié)合底層資產(chǎn)質(zhì)量本身。

華西證券宏觀固收研究團(tuán)隊(duì)的研報(bào)也指出，隨著一級(jí)市場(chǎng)詢價(jià)上下限的放寬，近期項(xiàng)目定價(jià)已較為充分，個(gè)券首日漲幅空間變小，一級(jí)打新略有降溫跡象，需要持續(xù)關(guān)注。

YY評(píng)級(jí)預(yù)計(jì)，中短期REITs打新收益普遍下滑，基本面較佳、一二級(jí)價(jià)差較大的個(gè)券或存在一定收益。站在打新策略的角度，上市首日賣出或?yàn)槭找媛首罴训拇蛐虏呗浴?/p>