財聯(lián)社12月23日訊（編輯 楊斌）近期REITs市場加速下跌，特別是部分經(jīng)營權項目，上周以來跌幅接近10%。業(yè)內分析指出，經(jīng)營權項目跌幅較大主要是受到了REITs分紅本息可能需拆分做會計處理的擾動，和資產(chǎn)端的經(jīng)營基本面表現(xiàn)無關。在年末投資考核時點過去后，相關受影響的超跌項目或有一定反彈。

今日，中證REITs全收益指數(shù)震蕩，盤中跌幅一度超過1%，最終收跌0.83%于983.81點，創(chuàng)今年1月9日以來新低。今日已是REITs市場連續(xù)第7個交易日收陰，自上周一起，中證REITs全收益指數(shù)已下跌4.35%。

對于近期的加速下跌，中金公司固收研究團隊認為，主要原因是市場對OCI賬戶分紅本息拆分記賬事項的擔憂情緒加重，引發(fā)自經(jīng)營權REITs開始的情緒性、避險性賣出，下跌為典型事件沖擊情景。

從上周以來跌幅居前的REITs項目看，均為收費公路、新能源等經(jīng)營權類項目，部分收費公路項目上周至今的跌幅接近10%。

圖：上周以來跌幅居前的REITs項目

（資料來源：Choice數(shù)據(jù)，財聯(lián)社整理）

2024年2月，中國證監(jiān)會發(fā)布《監(jiān)管規(guī)則適用指引——會計類第4號》，明確基礎設施REITs的權益屬性。并表原始權益人在合并財務報表層面應將基礎設施REITs其他方持有份額列報為權益，其他投資方對于REITs的投資屬于權益工具投資。

業(yè)內分析師介紹，在明確對于REITs的投資屬于權益工具投資后，投資機構將對于REITs的投資指定為FVTOCI（以公允價值計量且其變動計入其他綜合收益）資產(chǎn)，REITs二級市場的價格波動不計入投資機構的利潤表，而REITs分紅收入可以計入投資機構的利潤表。

由于REITs的分紅包含了本金的回收和股利的分配，而FVTOCI對于REITs公允價值的變動、投資本金的回收和收到的股利分配應采用不同的會計處理，如何將本金與股利進行合理的區(qū)分，一直是REITs市場重點關注的會計處理事項。

華西證券宏觀固收團隊分析，公募REITs的全部分紅通常被直接計入投資收益。但若根據(jù)會計相關處理原則拆分REITs分紅的本息，本金返還應沖減投資成本，而非確認為當期收益。該會計處理將降低賬面利潤、即時反映資產(chǎn)價值下降，故REITs本息拆分的事項尤其對經(jīng)營權類REITs帶來了擾動。

上述分析師認為，當前機構討論REITs分紅本息拆分記賬事項更多是基于年末投資考核的背景，對市場長期影響有限。長遠來看，經(jīng)營權REITs采用IRR（內部收益率）為基準將REITs分紅拆分為本金和股利來評估機構投資收益較為可行。

華西證券宏觀固收團隊認為，本息拆分確實有助于更加真實反映REITs分紅現(xiàn)金流的本質。但本息拆分是個“會計處理”問題，和資產(chǎn)端的經(jīng)營基本面表現(xiàn)無關，并沒有影響項目全周期收益的測算。在投資考核擾動過去之后，受“本息拆分”影響的超跌項目預計能有一定的反彈。

近期加速下跌前，REITs市場在2025年下半年已持續(xù)調整。截至最新，中證REITs全收益指數(shù)已月線六連陰，下半年累計下跌11%。

中金公司固收研究團隊表示，經(jīng)歷本輪下跌后，市場估值端獲得更多安全邊際。我國公募REITs市場仍處于政策紅利期，建議逐步關注基本面相對穩(wěn)健項目的逢低配置機會，后續(xù)注意機構行為以及市場流動性變化。